Escriturar en Los Cabos cuesta más de lo que dicen la mayoría de las guías que hoy aparecen en Google, entre otras razones porque el ISAI subió y casi nadie actualizó sus cifras. Aquí tienes el desglose completo con tarifas 2026, un ejemplo con números reales en pesos y una calculadora que hace la cuenta con tu presupuesto exacto. Cifras revisadas por el equipo contable interno de Ramar. Actualizado en julio de 2026.
La respuesta corta: entre 4% y 7% del valor de la operación
En Los Cabos, los gastos de escrituración de una vivienda suelen ubicarse entre 4% y 7% del valor de la operación, y los paga el comprador además del precio pactado. La partida más grande es el ISAI, que ya es del 3%. Un comprador mexicano en una casa de $10 millones de pesos cierra cerca del 5%; un comprador extranjero, que además necesita fideicomiso, se acerca al 6% o 7% en propiedades de menor valor. Presupuesta este monto antes de firmar el contrato de compraventa, no después.
Desglose partida por partida con tarifas 2026
Toda compraventa pasa por un notario público y cada concepto de esta lista aparece en tu estado de cierre. Los porcentajes se aplican sobre el valor de la operación, salvo que se indique otra cosa.
ISAI: 3% — ya no es el 2% que citan muchas guías
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (en Baja California Sur también lo verás como ISABI) es el impuesto de traslado de dominio que el comprador paga al municipio. Los Cabos lo subió de 2% a 3% el 1 de enero de 2025, y desde el 1 de enero de 2026 los cinco municipios del estado aplican la misma tasa del 3% — incluido La Paz, a cuyo municipio pertenece Todos Santos. Buena parte del contenido que hoy posiciona en buscadores se escribió antes del aumento y sigue citando 2%. En una operación de $10 millones de pesos, ese dato viejo esconde una diferencia de $100,000.
La base del impuesto suele ser el valor más alto entre el precio pactado, el avalúo y el valor catastral; en operaciones de mercado normalmente rige el precio de compraventa.
Honorarios del notario: entre 1% y 2%, con arancel
El notario verifica el título y los gravámenes, calcula y retiene los impuestos y redacta la escritura. Sus honorarios siguen un arancel regulado y bajan en porcentaje conforme sube el valor: cerca del 2% en un departamento de entrada y alrededor del 1% en propiedades de $20 millones de pesos en adelante, más el 16% de IVA sobre los honorarios.
Registro Público de la Propiedad: alrededor del 1%
La inscripción de la escritura en el Registro Público es lo que hace tu propiedad oponible frente a terceros. Los derechos de registro suelen agregar alrededor del 1% del valor de la operación, a veces algo menos en propiedades de mayor precio.
Avalúo: entre 0.1% y 0.3%
Es obligatorio en toda transmisión: valida la base del ISAI y del registro. Lo emite un valuador autorizado y suele costar entre 0.1% y 0.3% del valor del inmueble; en una casa de $10 millones, entre $10,000 y $30,000 pesos.
¿Fideicomiso? Solo si el comprador es extranjero
Si eres mexicano, escrituras directo y esta partida no existe para ti. Aplica únicamente a compradores extranjeros — o si compras en copropiedad con un cónyuge o socio extranjero —, que en zona restringida adquieren vivienda a través de un fideicomiso bancario: la constitución suele costar entre $2,000 y $3,000 USD y la anualidad del banco entre $500 y $800 USD. El detalle completo, permiso de la SRE incluido, está en nuestra guía del fideicomiso. El seguro de título (0.5%–0.7%, opcional) tampoco es costumbre entre compradores mexicanos; lo contratan sobre todo compradores de Estados Unidos y Canadá.
Calculadora de gastos de escrituración
Captura el precio de compra, elige comprador mexicano o extranjero — el selector agrega o quita las partidas del fideicomiso — y alterna entre pesos y dólares. La calculadora aplica las tarifas 2026 de esta guía y te devuelve el desglose completo, el total y el porcentaje efectivo sobre el precio.
| Total de gastos de cierre |
|---|
El resultado es un estimado con tarifas vigentes de Los Cabos. Para el número exacto de una propiedad concreta, nuestro equipo contable lo calcula al peso antes de que hagas una oferta.
Ejemplo con números: casa de $10,000,000 MXN en Cabo San Lucas
Supongamos una casa en Cabo San Lucas con precio de $10 millones de pesos y comprador mexicano:
- ISAI (3%): $300,000
- Notario (~1.3%, IVA incluido): $150,800
- Registro Público (~0.8%): $80,000
- Avalúo: $15,000
Total: aproximadamente $545,800 MXN, es decir 5.5% del precio — cerca de $29,000–$30,000 USD según el tipo de cambio. Si el comprador es extranjero, suma la constitución del fideicomiso ($2,000–$3,000 USD) y el total efectivo ronda el 6%.
Para un departamento de $5,000,000 MXN en El Tezal, dentro del Corredor de Cabo — la zona con mayor inventario de condominios, con unidades típicas entre $5 y $13 millones de pesos —, la cuenta queda así: ISAI $150,000, notario ~$87,000 con IVA, registro ~$40,000 y avalúo ~$10,000. Total: alrededor de $287,000 MXN, un 5.7%. En montos menores el porcentaje efectivo sube, porque los honorarios mínimos pesan más.
Con tu número total claro, revisa qué compra tu presupuesto en las propiedades disponibles en Los Cabos.
¿Quién paga qué?
La costumbre en México es clara: el comprador paga prácticamente todos los gastos de escrituración — ISAI, notario, registro y avalúo. El vendedor paga dos cosas: el ISR por enajenación, que el notario calcula y retiene en el cierre, y la comisión de venta, que en Los Cabos suele ser del 6% más IVA. Guarda todas tus facturas desde el primer día: los gastos de adquisición son deducibles contra tu ganancia cuando vendas, y el mecanismo está explicado en nuestro Manual del Vendedor.
Ese reparto es costumbre, no ley. En preventa, algunos desarrolladores absorben parte de los gastos como incentivo: pídelo y déjalo por escrito. La secuencia completa de compra, de la oferta a la escritura inscrita, está en el Manual del Comprador.
Después de escriturar: lo que pagas cada año
El predial en Los Cabos es de los más bajos de Norteamérica: alrededor del 0.1% del valor catastral, que además suele estar por debajo del valor de mercado. Una casa con valor comercial de $10 millones de pesos suele pagar entre $10,000 y $25,000 MXN al año, con descuentos por pronto pago en los primeros meses. Si la compra fue mediante fideicomiso, suma la anualidad del banco de $500 a $800 USD.
Cómo lo maneja Ramar
Ramar es la única inmobiliaria en Los Cabos con equipos legal y contable propios. Antes de que hagas una oferta, el contador interno te entrega el estado de cierre partida por partida de esa propiedad — la misma aritmética de esta guía, aplicada a un folio real —, y el equipo legal lleva el expediente completo hasta la escritura inscrita, sin despachos externos ni sorpresas de última hora. Pide tu cotización exacta al equipo contable: una propiedad, una página de números, antes de comprometerte.
Preguntas frecuentes
¿Qué incluyen los gastos notariales?
En sentido estricto, los honorarios del notario más su IVA. En la práctica, la notaría administra el paquete completo del cierre: retiene y entera el ISAI, paga los derechos de registro, gestiona el avalúo y obtiene los certificados de libertad de gravamen y de no adeudo. Por eso el presupuesto que te entrega la notaría suele agrupar todos los conceptos.
¿El ISAI se paga sobre el valor de operación o el catastral?
Sobre el más alto de los tres valores: el precio pactado, el avalúo o el valor catastral. En operaciones de mercado casi siempre rige el precio de compraventa. Escriturar por debajo del valor real es un riesgo fiscal serio al revender, no un ahorro.
¿Puedo deducir estos gastos cuando venda?
Sí. El ISAI, los honorarios del notario, el avalúo y las comisiones pagadas son deducibles al calcular el ISR de la venta, siempre que tengas las facturas. Guárdalas todas; el tema está desarrollado en el Manual del Vendedor.
¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?
El comprador paga prácticamente todo: ISAI, notario, registro y avalúo. El vendedor cubre el ISR por la ganancia y la comisión de venta. Es costumbre, no ley, así que en preventa puedes negociar que el desarrollador absorba una parte.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $2 millones de pesos?
Alrededor de $120,000 a $135,000 MXN, entre 6% y 7%: ISAI de $60,000, honorarios notariales cercanos a $46,000 con IVA, unos $18,000 de registro y $6,000 de avalúo. En montos bajos el porcentaje efectivo es mayor porque los honorarios mínimos pesan más.
¿Comprando en Los Cabos?
Habla con el equipo con áreas legal y contable internas — de la búsqueda a las llaves.
